ALQUILERES DE RENTA ANTIGUA.

Los alquileres de renta antigua, es decir los que se firmaron antes del 9 de mayo de 1985 tienen una regulación especial, se rigen por la antigua Ley de Arrendamientos urbanos de 1964. (Decreto núm. 4104/1964, de 24 de diciembre 1964, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Son alquileres que no han estado exentos de polémica, sobre todo por el bajo precio que pagan los inquilinos. Los cuales incluso a veces se ven presionados para que abandonen su casa ya que el propietario está perdiendo dinero con tan bajos arrendamientos, lo cual en casos extremos desemboca en “moobing inmobiliario” presionando psicológicamente al arrendatario para que abandone su vivienda.

También hay que entender al propietario quien recibe un alquiler ridículo cuando el precio actual de mercado es mucho mayor, y que incluso está pagando mucho más por la hipoteca de su vivienda.

La especialidad en estos arrendamientos que han sido objeto de numerosa problemática es que sin un incremento considerable de la renta el arrendatario podía mantener la vivienda en su poder siempre y cuando la abonara. Incluso tras su fallecimiento el derecho pasaba a su cónyuge o a sus herederos sin que ello supusiera un aumento del alquiler. (Subrogación). (Prórroga forzosa)

Uno de los beneficios de las viviendas de renta antigua es su renta. El precio del alquiler de las viviendas ha subido en nuestro país un 4% en los últimos doce meses, ligeramente por encima de la inflación media, que acumula un incremento del 3,6%, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). La subida media del alquiler de las viviendas durante el año 2003 fué del 3%, mientras que sólo entre enero y octubre del año 2004, la subida fué del 2,9%. Con el encarecimiento mencionado durante los últimos doce meses, para un alquiler medio de una vivienda de unos 600 euros mensuales, la subida supondría 24 euros más, lo que supone pagar 288 euros más al año. Ahora podemos entender el porqué del interés de los arrendadores en finalizar sus contratos de renta antigua.

El propietario sólo podrá resolver el contrato de alquiler por alguna de las causas siguientes:

1. Falta de pago de la renta o cantidad asimilada.

2. Subarriendo o cesión inconsentidas.

3. Falta de pago de la fianza o de su actualización.

4. Que el inmueble deje de ser destinado a vivienda habitual y permanente.

5. Declaración de ruina del inmueble.

6. Que el inquilino lleve a cabo en la vivienda actividades molestas, insalubres o peligrosas.

7. Realización por parte del inquilino de daños dolosos en la vivienda o de obras no consentidas por el dueño.


Además el arrendador podrá exigir al arrendatario el importe total del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

Podrá repercutir el importe de las obras de reparaciones necesarias para mantener la vivienda en estado de servir al uso convenido.

Podrá repercutirse en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir del 1 de enero de 1995, salvo que por pacto expreso todos estos gastos sean por cuenta del arrendador.

Por lo tanto para solucionar el contencioso que se produce entre propietario e inquilino sólo existen dos vías:

La negociación o la judicial.

La más recomendable y beneficiosa es la del acuerdo, que implica una indemnización, siempre y cuando el arrendatario no ponga ningún problema.

En el caso de la vía judicial, hay que tener presente que un pleito siempre suele resultar largo y caro. Aunque parece ser que últimamente, y según los medios de comunicación se van a crear diez nuevos juzgados para agilizar los casos de desahucio, además de medidas que podrían acortar los plazos. Entre ellas destaca la posibilidad de acudir a un juicio rápido para la reclamación de deudas, la agilización de las notificaciones a las partes, la limitación del plazo para que el inquilino solicite asistencia legal gratuita o la reducción a 15 días del periodo para ejercer la enervación (plazo para que el inquilino pague su deuda y pueda paralizar el desahucio). Medidas destinadas a incrementar la seguridad de los propietarios, pero sin que redujera los derechos y garantías de los inquilinos, sino facilitar las acciones judiciales cuando éstos incumplieran sus obligaciones.

De esta forma, si no prospera ningún pacto, el propietario de la vivienda puede recurrir a los tribunales y esperar que un juez dictamine sentencia y resuelva el litigio en cuestión.

Mª Dolores Ortiz (Rincón Legal)
- Abogada -
www.rinconlegal.com